דירה להשקעה בברלין: תכנון אבזור ועיצוב

הבניינים בברלין רובם ישנים, חלקם היסטוריים, ועל כן הטיפול בדירות בהם דורש מומחיות. מהו מפרט הדירות בברלין, כיצד ניתן לחדש אותן ומהו התכנון המיטבי העונה לצורכי הדייר מחד ומביא להשבחת הנכס מאידך


"אנחנו נפגשים פה עם הרבה לקוחות שמעוניינים לקנות דירה בברלין בפעם הראשונה, והם לא מודעים לכך שמדובר בבניינים בני למעלה ממאה שנה", מסביר גבריאל שליו, אדריכל בחברת ברלין אסטייט, המתמחה בנדל"ן בברלין. "הבנייה כאן שונה לגמרי מזו שאנחנו רגילים אליה בישראל. הבניינים עשויים מעץ ולבנים, והדבר הבסיסי שאנחנו מסבירים ללקוחות פוטנציאלים הוא שברגע שאנחנו כחברה ניכנס לדירה נדאג לשפץ את כולה מהמסד ועד הטפחות – רצפה, קירות, חשמל אינסטלציה – את הכל מחדשים. וחשוב להדגיש שבדירות בברלין לא מדובר בשיפוץ קוסמטי בלבד, כי, כאמור, מדובר בניינים עתיקים".

דירות להשקעה בברלין – תנו למומחים לעבוד

זוהי נקודת המוצא שכל מי שמעוניין לקנות דירה בברלין חייב לזכור. הבניינים בעיר מסוג אלט באו (בנייה עתיקה) ישנים, חלקם אפילו היסטוריים ועל כן הטיפול בדירות דורש מומחיות ברמת המפרט והאבזור, שתורמים להשבחת הנכס ועליית ערכו. בשיחה עמם מסבירים שליו ויעל גינזבורג, מעצבת הפנים של חברת ברלין אסטייט, כיצד מתבצע התהליך הזה של הפיכת דירה בברלין לעכדירות להשקעה בברליןשווית ומתאימה לצרכי השוכר מצד אחד ולנכס אופטימלי להשקעה מצד שני.
לדברי שליו מבחינה תכנונית מפרטי הדירות בעיר שונים לחלוטין מאלו שאנו מכירים. עד לפני כמה עשורים לא בכל דירה בברלין היה קיים חדר רחצה ובעשורים לפני כן לא היו שירותים בדירה, אלו מוקמו בחצר משותפת. וכך ב-20-30 השנים האחרונות נוספו האלמנטים הללו לדירות בברלין – בתחילה השירותים ולאחר מכן אמבטיה. לכן כעת חדר הרחצה נמצא במיקום לא הגיוני בחלק מהדירות – לעיתים ליד המטבח ובלתי אפשרי להשאיר כך את הדירה.

האקלים משחק תפקיד חשוב בעיצוב הדירה

"כמו כן, להבדיל מדירות בישראל האקלים משחק תפקיד חשוב בדירה בברלין. נושא הבידוד אקוטי יש שימוש בגופי בידוד שמשמרים חום בדירה בעת החורף הקר וחלונות עץ כפולים למטרה זהה. בקיץ, לעומת זאת, בגלל מזג האוויר השונה מזה שבישראל, הדירה לא מתחממת כל כך ולכן אין צורך במיזוג אוויר. "אין הרבה חלונות בדירות, במיוחד בקטנות והשמש לא כל כך חודרת אליהם, מה שמותיר אותן קרירות בעונה החמה, זה מורגש במיוחד בדירות בבנייני אלט באו", מוסיפה גינזבורג.
השניים אף מציינים כי התקרות בדירה ברלינאית גבוהות בדרך כלל ומגיעות ל- 3.5 מטר וחלקן מעוטרות ומקושטות. הבניין עצמו מורכב מכמה חלקים. לרוב יש בניין קדמי שרואים ברחוב ואז לאותו מבנה יש עוד שתי כניסות מחצר משותפת – לבניין אחורי ולבניין צדדי. "כל בניין בברלין הוא בעל אופי שונה – בסוג האריחים בצורת הפריסה שלו, דרך בה הוא מעוטר", מסבירה גינזבורג.
שוני נוסף אותו מעלים השניים הוא עניין המעליות. מסתבר כי בבניינים רבים בני 4-5 קומות אין מעליות. "רבים גרים כאן בלי מעליות, דבר שבישראל לא היה קורה", אומר שליו ומוסיף כי "ברלין אסטייט, בתור חברה, שואפת להתקין מעליות בבניינים אותם היא רוכשת".

אופיו של נדל"ן בברלין

האופי הייחודי של מפרט נדל"ן בברלין בכלל ושל דירה להשקעה בברלין בפרט דורש, כאמור, את התאמתה לצרכיו ונוחיותו של הדייר השוכר אותה. השניים מסבירים כי "העיצוב שלנו לא נעשה רק ליופי ואסתטיקה", שאליהם נגיע בהמשך. העניין המהותי מבחינתם הוא במידת האפשר למקסם ולמצות את פוטנציאל ולהוסיף חללי שינה לדירה – המאפשרים עוד לינות בבית ותוך כך מעלים את ערך הדירה בעבור המשקיע.

"ניקח לדוגמה דירה של 60-70 מ"ר" , אומר גבריאל, "זו היתה בעבר דירת חדר, כיוון שבתפיסה הישנה של דירה בברלין, המטבח הוא חדר נפרד ויש עוד חדר שהוא חדר רחצה, ואז יש בה אזור גדול וארוך שיכול להגיע ל12 מ"ר, שמוליך לסלון. את המפרט הזה אנחנו משנים על מנת להוציא מהדירה את המיטב. אנחנו מנסים לראות איפה הכי נכון למקם בה חדר שינה נוסף על מנת שתכיל 'מאסטר בד רום' ועוד חדר שינה. לשם כך אנחנו מנצלים את השטח של המטבח, שממוקם במקור לרוב בחדר נפרד, ומעבירים אותו לחלל המגורים בסלון – מה שנקרא מטבח אמריקאי, שיש לו קיר נפרד ומתחבר לסלון. זו הדרך להפוך את הדירה לפונקציונלית יותר עבור השוכר והמשקיע.
"הדברים היחידים שאי אפשר לשנות בדירות אלו הפתחים – בנוגע לחלונות, כמו בישראל, נדרש היתר לשם כך. וכן, בצנרת ביוב אסור לגעת. אם היא בנקודה מסוימת אתה לא יכול לשנות את זה", הוא מוסיף.

עיצוב עם ערך מוסף

חלק נוסף ולא פחות חשוב הוא אבזור הדירה לאחר שמסתיים שלב התכנון המחודש. לדברי גינזבורג. לכל דירה בברלין אותה מציעה החברה, גדולה כקטנה, יש קו אחיד וגבוה שדורש תשומת לב רבה לחומרים ולמוצרים. האבזור בכל דירה ודירה כולל ריהוט, מוצרי חשמל – מכונת כביסה, מקרר ותנור, מדיח ועוד. הדגש הוא על הערך המוסף: "חשובה לנו האיכות איך המוצר יראה בסופו של יום, אז כן, הקו העיצובי אחיד, אבל בחירת המוצרים היא מחושבת ואנחנו מכוונים למוצרים באיכות גבוהה שיחזיקו זמן רב ומקדישים גם למראה – כדי לספק את המוצר הכי טוב בסוף".
גבריאל: "ההשקעה בפרטים ואיכות חשובה כי בסופו של דבר, הדירה חוזרת אלינו, מכיוון שאנחנו נותני שירות למשקיעים ומשכירים עבורם את הנכס לטווח מסוים וממשיכים להיות מעורבים. זה לא שאנחנו משפצים ושוכחים ממנו. דירות זה המשאב שלנו. אנחנו תמיד מנסים לעלות ברמה ולעשות את הדירות כמה שיותר ייחודיות".
השניים מסבירים כי החברה עובדת בהיקפים גדולים של מ"ר בעיר, אבל עדיין מחשיבה עצמה כחברת בוטיק, ויש לה את היכולות להשיג הנחות על מוצרים מאיכות גבוהה. "את הקרמיקה לדוגמה, אנו מביאים מאיטליה, הכיורים בדירות והברזים הם של פיליפ סטארק, המטבחים הם של חברה איטלקית בשם 'ארקס' (ARREX) שמוציאה מדי יום 200 מטבחים באירופה", מספרת גינזבורג, "נסענו לשם בחרנו חומרים ומפרט והגענו לשלב שהמטבחים מיוצרים רדירות להשקעה בברליןק בעבורנו – 'קסטום מייד' (custom made), כשמחיר הוא באותה רמה של מטבח מאיקאה. חשוב לנו להשקיע במטבחים לפרטי פרטים כי הם, כאמור, מתחברים לסלון".

אבזור חדיש של דירות להשקעה בברלין

"גם במוצרי חשמל עשינו עסקאות עם חברות גדולות – מכונות הכביסה הן מתוצרת בוש, הטלוויזיות סמסונג או אל-ג', מוצרי שיער של רמינגטון ומכונות הקפה הן של לווצה", מוסיפה גינזבורג, "הדברים הללו מעלים את מחיר הדירה בברלין עבור המשקיע וגם מונעים בעיות של תפעול ותחזוקה. אותו הדבר גם בריהוט אנחנו עובדים עם חברות שמציעות ריהוט ייחודי עם גימור בסטנדרט גבוה כדי שהדירה תראה כמה שיותר יחודית"
גבריאל: על כל דירה בברלין שעבדנו עליה יש חתימה וטביעת אצבע עיצובית, בתכנון נכון ובחירת חומרי גמר ואבזור, צבעים ושטיחים יוצאות דירות מקסימות".
גינזבורג: "אנחנו צוות של ארבעה ומקדישים המון לפרטים הקטנים, חשוב לנו שייצא הכי טוב שאפשר, כי, כאמור, זו השקעה שגם חוזרת אלינו".

.