דירות להשקעה בברלין

רכישת דירה בגרמניה בבירה ברלין אינה חלום. מחירי דירות בגרמניה בכלל ובברלין בפרט נוחים וקיים בהן פוטנציאל השבחה גבוה. כל מה שרציתם לדעת על דירות להשקעה בברלין


תשואה נאה לצד השקעה סולידית של דירות להשקעה בברלין

בימים בהם הריבית נמוכה והשווקים נוטים לחוסר יציבות, האפיק הנדל"ני נראה כאחת האופציות היותר בטוחות להשקעה שטומנת בחובה תשואה ואף משביחה את הנכס. אחד היעדים היותר מבוקשים לרכישת דירה לצורך השקעה בשנים האחרונות היא העיר ברלין.

ברלין – מרכז דירות להשקעה באירופה

הבירה הגרמנית היא כיום אחת הערים הדומיננטיות באירופה, מרכז תרבותי-קוסמו-פוליטי, שמושכת אליה מגוון רחב של צעירים יצירתיים מכל רחבי היבשת. כ-44 אלף איש עברו אליה ב-2014, רבים מהם אמנים, ויזמי סטארט-אפ שצובאים על הדירות ברובעים מבוקשים כגון קרוייצברג, נאוקלן ופרידריכשיין.

כולם זקוקים למקום לגור בו וההיצע אינו גדול. למרות זאת, מחירי דירות בברלין אינם בשמיים – אם אתם מעוניינים בדירות למכירה בברלין, בנאוקלן, אחד הרבעים היותר מבוקשים למגורים, תשלמו 2083 אירו למ"ר (מחיר חציוני) – עלייה של 17.4% מהמחיר ב-2013. מחיר השכירות החציוני לאותה דירה עומד על 8.5 אירו למ"ר, כך שהתשואה המובטחת בגין אותה דירה בברלין תעמוד על כ- 5% (צמיחה של 9.7 אחוז בהשוואה לשנת 2013). די אם נזכיר כי על פי נתוני אתר הנדל"ן, "גלובל פרופרטי גייד" לשנת 2015, בת"א המחיר הממוצע לדירה עומד על כ-9,360 אירו לעומת 3,300 אירו בלבד לדירה בברלין.דירות להשקעה בברלין

עלייה במחירי הדירות להשקעה בברלין

אולם מעבר לתשואה, הנכס עצמו הוא בעל פוטנציאל השבחה – פרמטר מרכזי שכל משקיע לוקח בחשבון. על פי דוח של פירמת הייעוץ הבינלאומית CBRE , שבחן את שוק הנדל"ן בעיר, מחירי הדירות בברלין עלו בצורה משמעותית בין השנים 2013-2014, כשהמחיר הממוצע עבור דירה בברלין עלה ב-10.1 אחוז. הסיבות לעליית המחירים הזו בחלקן ייחודיות – האוכלוסייה גדלה וכך גם המשכורות; כוח הקנייה נמצא במגמת עלייה ויש, כאמור, מחסור בדירות להשקעה בברלין, בדירות להשכרה ודירות לקנייה. כמו כן, על אף הביקוש הרב לדירות, התחלות הבנייה בעיר לבנייני מגורים חדשים אינן מספיקות ולא עומדות בדרישה. זו רק הולכת וגדלה בעקבות המיתוג שעברה העיר כבירה התרבותית של אירופה, שמושכת אליה עוד ועוד צעירים.

אולם התהליך לא נעצר כאן, כחלק מהמיתוג המחודש הזה, עיריית ברלין משקיעה בשדרוג וטיפוח העיר והפיכת חלקים שבעבר היו נחשלים לאטרקטיביים למגורים. לדוגמא, ברובע פרידריכשיין, בצד המזרחי של העיר, הושקעו כספים רבים בפיתוח וכעת צעירים רבים נוהרים אליו ומחיר הנכסים עולה בהתאם.

סיבה נוספת היא גלובלית, הריבית האפסית בגוש האירו וארה"ב והתשואה הנמוכה בגינה מביאה, כאמור, את המשקיעים לחפש אפיקים אלטרנטיביים, כך שמחירי הדירות להשקעה בברלין הם עסקה כדאית, המבטיחה תשואה עבור משקיעים מגרמניה ומחוצה לה.

האטרקטיביות של ברלין עבור המשקיעים מבוססת גם על המיצוב הסוציו-אקונומי של העיר שנמצא במגמת עלייה ועל האינידיקטורים הכלכליים החיוביים שהיא מציגה, קובע דוח הנדל"ן של CBRE. ולראייה אפשר להצביע על הגידול בעסקאות נדל"ן והשגשוג בשוק זה – בין 2012 ל-2013 הייתה עלייה של 41 אחוז בסך העסקאות. רוב ההשקעה נעשית בבניינים קיימים בעלי תג מחיר נוח. די אם נציין כי מתוך 23.8 מיליארד אירו שהושקעו בנדל"ן בגרמניה, 7.5 מיליארד הושקעו בברלין.

אולם חשוב להדגיש כי ברלין עצמה לא מתאימה למחפשי אקזיטים ורווחי בזק. בעיקר בגלל חוקי השכירות הנוקשים המגבילים את בעלי הדירות בנוגע להעלאת מחיר השכ"ד. התשואה בעיר היא באזור ה-5 אחוז, במידה ואותו משקיע המחפש לעשות סיבוב מהיר ינסה למכור את הדירה במחיר הגבוה ב-30 אחוז, נניח, ממחיר השוק, התשואה על הנכס תרד והוא יהפך ללא אטרקטיבי. על כן הוא ושכמותו מדירים רגליהם ממנה. כל אלו המעוניינים לקנות דירה בברלין, חייבים להביא בחשבון כי זו השקעה המתאימה למשקיעים סולידיים המחפשים ביטחון וסוג של הכנסה נוספת קבועה.

דירה להשקעה בברלין במחיר נמוך

מחירי דירות בברלין, כאמור, לא מרקיעים שחקים, כפי שתוכלו לקרוא בסקירה שלפניכם, המבוססת על הדוח של CBRE. באזורים מתפתחים במרכז העיר כמו מוהביט (moabit) וודינג (Wedding), השייכים מוניציפלית למיטה (mitte), מרכז העיר והעסקים של ברלין, תוכלו למצוא דירות במחיר נמוך של 1,421 אירו למ"ר כשהשכירות עומדת על 8.15 אירו למ"ר. המחיר הממוצע לדירה באזורדירות להשקעה בברליןים אלה עומד על כ-2,500 אירו למ"ר. מדובר באזורים מתפתחים הנמצאים בלב העיר. אל מוהביט מועברים בימים אלה משרדי הממשלה והאזור זוכה לשדרוג וטיפוח מאסיבי, המעלה את מחיר הדירות בו. שכונת וודינג זוכה לפופולריות רבה בקרב הצעירים בשל מחירי הנכסים הנוחים ובהתאם מתפתחת בה סצינה ייחודית לה בזכות האוכלוסייה הצעירה שעברה אליה, מחייה אותה והפכה אותה למבוקשת.
בנאוקלן (Neukölln), עוד רובע שקרנו עלתה בשנה האחרונה, תמצאו צעירים רבים שהיגרו לברלין, ביניהם גם לא מעט ישראלים. בהתאם יש בו סצינת חיי לילה חזקה, ברים ומקומות בילוי לרוב. נאוקלן הפך למוקד משיכה מבוקש גם בגלל המיקום שלו, בקרבת רובע קרויצברג האופנתי ובשל מחירי הדירות הנמוכים בו משמעותית מאלו שברובע השכן והמפורסם. מחירי הנכסים בו עומדים על 2083 אירו למ"ר (מחיר חציוני) כשהשכירות היא 8.5 אירו למ"ר.

דירה להשקעה בברלין בשכונות אמידות

המעוניינים בדירה להשקעה בברלין, באזורים יקרים יותר יוכלו לעשות זאת בפרנצלאוברג, צפונית מזרחית למיטה. באזור אוכלוסייה מחתך סוציו-אקונומי גבוה ממעמד בינוני ומעלה, הללו נהנים מבנייני האלט באו (בנייה עתיקה) שהוא מציע. הקרבה למיטה ודרכי הגישה הנוחות לפרנצלאוברג, משכו לאזור משפחות מבוססות. איכות החיים והתשתיות באזור הן בהתאם וכוללות פארק, גני שעשועים ומתחמי בילוי לכל המשפחה. מחיר הדירה החציוני עומד על כ-4,000 אירו למ"ר.

עוד רובע יוקרתי הוא שרלוטנברג (Charlottenburg), הלב הפועם של הצד המערבי של ברלין. זהו האזור של הכסף הישן – האוכלוסיה בו עמידה ומורכבת ממשפחות ותיקות בעיר ממעמד בינוני גבוה. הרחובות ברובע רחבים, הבניינים גבוהים מאד והדירות גדולות. מדובר באזור בורגני-פרברי קלאסי בלב העיר ומחיר הדירות בו בהתאם 3,129 אירו למ"ר (מחיר חציוני) כשהשכירות עומדת על 9.82 אירו למ"ר.

ולסיום אי אפשר לדבר על דירות להשקעה בברלין, או על מחיר הדירות בברלין בלי להזכיר את קרוייצברג. הרובע הבוהמייני של העיר אוכלס בעבר במהגרים תורכים. לפני ארבע שנים לערך גילו אותו הצעירים והחלו לנהור אליו ומחירי הדירות זינקו בהתאם. כיום תמצאו בו רחובות מטופחים, מבחר חנויות לשופינג, בתי קפה כיפיים ואווירה ייחודית. הקרבה למיטה ולפארק טמפלהוף תרמו גם הם לעליית מחירי הנכסים בו ולאיכות החיים שהוא מציע. המחיר החציוני לדירה ברובע עומד על 3,269 אירו למ"ר והשכירות על 10.39 אירו למ"ר.

לסיכום, אלו מכם המחפשים קניית דירה בברלין מבחינה אטרקטיבית, סולידית באופייה, המעניקה שקט נפשי, כזו הניתנת להשבחה ומספקת תשואה נאה בצידה ימצאו עניין בקניית נדל"ן בברלין.

 מעוניינים בדירות להשקעה בברלין? היכנסו להתרשם בפרויקט דירות בברלין שלנו